Règlement sur les locaux non-meublés destinés au logement et sur les locaux meublés et non-meublés destinés au logement d'étudiants

En résumé

A Jette, les locaux non-meublés destinés au logement doivent offrir une surface de 35 m² minimum pour un ménage de deux personnes ou moins. Pour un ménage de plus de deux personnes, la surface minimale est de 40 m², auxquels il convient d'ajouter une surface déterminée pour chaque enfant ou adulte compris dans le ménage. Quant aux logements destinés aux étudiants, il doivent avoir au minimum 9 m². 
Par ailleurs, ces logements doivent présenter des qualités intrinsèques d'habitabilité suffisantes.

En détail

CHAPITRE I : LOCAUX NON-MEUBLES DESTINES AU LOGEMENT

SECTION 1 - CHAMP D'APPLICATION

Article 1: La présente réglementation s'applique à:

- tous les bâtiments conçus à l'origine pour servir d'habitation unifamiliale qui sont transformés en habitations à logements multiples du fait que pour une période indéterminée des locaux non meublés y sont proposés comme habitation, à un certain nombre de personnes ;
- tous les bâtiments dans lesquels le nombre initial d'unités de logement est augmenté ou dans lesquels les logements sont subdivisés;
- tous les bâtiments dans lesquels les unités de logement sont occupées d'une manière non conforme à la conception initiale du bâtiment;
- tous les immeubles à appartements ou studios.

Article 2: Le règlement n'est pas d'application aux établissements pour lesquels d'autres dispositions légales sont déterminées, notamment des maisons de repos, homes pour personnes âgées, hôtels, hôpitaux, internats rattachés à des écoles, établissements d'assistance sociale, etc..

Article 3: Toute personne qui envisage d'entreprendre des transformations visées à l'article 1(section 1) est tenue d'introduire une demande d'autorisation préalable au collège des Bourgmestre et Echevins

SECTION 2 - NORMES DE QUALITE ET DE SECURITE

Article 4: Situation

Les arrière-bâtiments ainsi que les locaux dont le plafond se trouve à moins de 1m au-dessus du niveau du sol naturel ne peuvent être utilisés comme habitation que s'ils ont été conçus comme tels et à condition qu'ils aient une hauteur libre de 2m10 minimum.

Article 5: Nombre minimum de pièces habitables

1. Pièces de jour

Le logement doit comporter:
a) une salle de séjour;
b) une cuisine ou un coin-cuisine;

2. Pièces de nuit

Le logement doit comporter un nombre de pièces de nuit assurant la disposition:
- d'une chambre par couple;
- d'une chambre par enfant de 2 à moins de 10 ans ou par groupe de 2 enfants de 2 à moins de 10 ans;
- d'une chambre par enfant de 10 à 17 ans inclus ou une chambre par groupe de 2 enfants de 10 à 17 ans inclus;
- d'une chambre par adulte ou par groupe de 2 adultes, âgés de 18 ans et plus.

3. Studios

Les logements ayant été conçus comme flats-studios sans pièces de nuit ne pourront être occupés que par 1 ou 2 personnes.

Article 6: Minimum de surface habitable

Par surface habitable, il faut entendre la totalité des superficies mesurées entre parois intérieures des pièces du logement.
N'interviennent pas dans le calcul de la superficie habitable: les cages d'escalier et dégagement, les débarras, les caves, les greniers non aménagés en pièces d'habitation, les annexes non habitables et le garage.
Pour les ménages de deux personnes ou moins, la surface habitable doit être de 35m² minimum.
Pour les ménages de plus de deux personnes, la surface habitable doit atteindre 40m² majorée :
a) de 6m² 
par groupe de deux enfants de 2 à moins de 10 ans;
par enfant de 10 à 17 ans inclus ou par groupe de deux enfants de 10 à 17 ans inclus;
pour chaque adulte âgé de 18 ans et plus;
b) de 12m²
pour chaque couple autre que celui de l'occupant principal.

Le minimum ainsi déterminé est à augmenter de 8m² lorsque le nombre d'occupants du logement est égal ou supérieur à huit.

Article 7: Salubrité

Les habitations doivent présenter des qualités intrinsèques d'habitabilité suffisantes et répondre aux normes reprises dans ce règlement.
Les murs ainsi que les planchers, cloisons et plafonds des pièces de jour et de nuit, ne peuvent présenter aucun signe d'humidité permanente et doivent être dépourvus de fissures ou de crevasses pouvant donner passage à l'air et à des infiltrations.

Article 8: Aération et éclairage naturel

Les pièces pouvant servir à l'habitation, de jour comme de nuit, doivent être pourvues d'au moins une fenêtre verticale ou fenêtre dans la pente de la toiture, donnant directement accès à l'air libre sur un espace suffisamment dégagé pour permettre l'aération et l'éclairage naturel indispensables.
En aucun cas, le rapport de la surface nette des fenêtres à la surface du plancher qu'elles éclairent ne sera inférieur à 1/5ème. Les chassis-tabatières des mansardes, ou coupoles, ou autres panneaux transparents éclairant les étages supérieurs, auront un demi-mètre carré au moins.

Article 9: Equipement

L'équipement minimum du logement exige un mode d'approvisionnement en eau potable ou le raccordement au réseau de distribution d'eau, un raccordement à l'électricité et un système d'évacuation des eaux usées raccordé au réseau d'égouts publics. En outre, chaque extension de l'équipement technique de l'immeuble doit se faire suivant les règles de l'art.

Article 10: Installations sanitaires

Chaque logement doit être pourvu d'au moins un lavabo équipé d'un robinet d'eau courante et être raccordé à un tuyau de descente aéré et équipé d'un coupe-air et d'un W.C. particulier équipé d'une chasse d'eau.
Ce dernier ne peut avoir d'accès direct sur les pièces habitées ou communiquer directement avec un local servant à la préparation ou à la conservation de substances alimentaires.
Les locaux sanitaires doivent être pourvus d'une aération extérieure directe suffisante.
Les pièces équipées d'un chauffe-eau au gaz, doivent avoir une ouverture d'au moins 150 cm² pour l'amenée d'air frais. Les gaz brûlés doivent être évacués par une cheminée à l'air libre.
Les installations intérieures seront de nature à préserver la potabilité de l'eau notamment en ce qui concerne les matériaux des conduites.

Article 11: Installations électriques

Seul l'éclairage électrique est autorisé dans le bâtiment. Toutes les pièces doivent être équipées d'une installation nécessaire à l'équipement d'un point lumineux. Les installations électriques doivent pour l'entièreté du bâtiment être conformes aux prescriptions et réglementations en vigueur, être placées suivant les règles de l'art, être tenues en bon état pour assurer une sécurité suffisante et être contrôlés par une personne ou organisme agréé par l'autorité compétente. A chaque extension ou modification de l'installation et en cas de changement de propriétaire du bâtiment, l'installation devra être recontrôlée.

Article 12: Installations de chauffage

Les installations de chauffage doivent pour l'entièreté du bâtiment être conformes aux prescriptions et réglementations en vigueur, être placées suivant les règles de l'art, être tenues en bon état pour assurer une sécurité suffisante et être contrôlées par une personne ou organisme agréé par l'autorité compétente.
Si les appareils de chauffage sont alimentés par un combustible liquide, des mesures doivent être prises pour éviter le siphonnage.
Les appareils de chauffage électriques qui ont une résistance électrique apparente, les installations au gaz butane, propane ou autre gaz liquide dans des récipients ou appareils transportables alimentés par un combustible liquide, sont interdits.
A chaque extension ou modification de l'installation de chauffage et après changement de propriétaire de l'immeuble, l'installation devra être recontrôlée.

Article 13: Sécurité et mesures contre l'incendie

Le propriétaire est tenu de demander par l'intermédiaire de la commune, l'avis du service d'Incendie et d'Aide Médicale Urgente de la Région de Bruxelles-Capitale pour toute transformation d'une maison unifamiliale en immeuble à logements multiples ou pour toute division du bâtiment ou logement et d'obtenir un certificat de conformité de ce service avant toute occupation des locaux.
Lors de transformation du bâtiment, modification des locaux ou changement d'affectation il est également nécessaire de demander l'avis du service Incendie mentionné ci-avant sans préjudice des dispositions légales et règlementaires en matière d'urbanisme.

Article 14: Entretien

L'équipement technique du bâtiment doit être en bon état. Le propriétaire devra se conformer aux réglementations en vigueur.
En outre, chaque extension de l'équipement technique devra se faire suivant les règles de l'art.

Article 15: Contrôle

Le propriétaire, le locataire ou le responsable ne peut pas s'opposer à la visite de contrôle de son immeuble ou chambre par:
- la Police;
- le service Incendie;
- le service Hygiène;
- le service Urbanisme.
Ces services peuvent se faire assister de délégués d'organismes compétents.
Ils donneront les renseignements nécessaires pour permettre la visite de contrôle de l'immeuble dans les meilleures conditions.
Ce contrôle se fera uniquement entre 8h00 et 20h00 par des représentants des services précités munis d'une carte de légitimation.

Article 16: Mesures transitoires

Les bâtiments qui, lors de l'entrée en vigueur de ce règlement, ne sont pas conformes aux conditions exigées, doivent être mis en ordre dans les délais les plus brefs, et de toute façon endéans les trois mois de l'approbation du présent règlement.
Sur demande motivée du propriétaire, le collège des Bourgmestre et Echevins peut prolonger le délai précité, sans excéder toutefois, un délai maximum de trois mois.
Le demandeur devra introduire un dossier comprenant la motivation et tous les renseignements nécessaires pour l'étude de la demande de prolongation.
Ce dossier devra également mentionner les délais techniques justifiés pour l'exécution des adaptations nécessaires.

Article 17: Mesures du Bourgmestre

Sur rapport du service compétent, le Bourgmestre peut  déclarer inhabitable ou faire évacuer un bâtiment qui ne satisfait pas aux conditions prescrites ou accorder au propriétaire un délai déterminé pour exécuter des travaux d'aménagements ou de transformations nécessaires.
Si, dans le dernier cas, le propriétaire n'a pas exécuté les adaptations prescrites dans les délais déterminés, le Bourgmestre peut déclarer le bâtiment inhabitable ou imposer une interdiction de location.
L'arrêté du Bourgmestre de déclaration d'inhabitabilité, d'évacuation ou d'interdiction de location sera motivé et notifié par la police au propriétaire ou au bailleur et au responsable local.
Au cas où une décision d'évacuation serait prise, l'arrêté sera également notifié aux locataires.
L'arrêté indiquera dans quels délais l'immeuble devra être évacué.

Article 18: Sanctions

Nonobstant les recours éventuels auprès des Cours et Tribunaux belges, les infractions ou la non-conformité à quelconque prescription de cette réglementation seront punies de peines de police.

CHAPITRE II

A) LOCAUX MEUBLES DESTINES AU LOGEMENT D'ETUDIANTS

SECTION 1 - CHAMP D'APPLICATION

Article 19: La présente réglementation complète l'ordonnance relative aux logements meublés loués ou mis en location, quelle que soit la durée d'occupation de ceux-ci, à moins que l'immeuble où ils se situent soit habité par le bailleur ou qu'il n'y loue pas plus de deux logements meublés.

Article 20:  Le règlement n'est pas d'application pour des établissements pour lesquels d'autres dispositions légales sont déterminées, notamment des maisons de repos, homes pour personnes âgées, hôtels, hôpitaux, internats rattachés à des écoles, établissements d'assistance sociale, etc..

SECTION 2 - CONDITIONS D'EXPLOITATION

Article 21:  Dans les bâtiments de plus de trois locataires la désignation d'un responsable local est nécessaire si le propriétaire ou le bailleur n'habite pas dans l'immeuble.
Dans ce cas le propriétaire ou le bailleur désigne le responsable local pour agir en tant qu'interlocuteur entre les locataires et le propriétaire pour aider à veiller au bon état et à l'usage du bien loué.
Le propriétaire, le bailleur ou le responsable local qui est chargé de la gestion journalière du logement d'étudiants doit, pour autant qu'il y soit réellement établi, disposer d'un nombre suffisant de pièces, au prorata de la composition de son ménage et des normes reprises au chapitre I.

Article 22:  Dans le hall d'entrée de l'immeuble, doit être placée, à un endroit bien visible, une liste des identités mentionnant le nom, le prénom, l'étage, le numéro de chambre des  étudiants-occupants et le nom du responsable local si le propriétaire ou le bailleur n'habite pas dans l'immeuble, ainsi que toutes les autorisations requises par le présent règlement.

SECTION 3 - PRESCRIPTIONS PARTICULIERES

Article 23: Prescriptions particulières

En dehors des prescriptions prévues par l'ordonnance, le propriétaire, le bailleur ou le responsable local, doit sur le plan de la sécurité et de l'hygiène, prendre toutes les dispositions pour protéger les personnes présentes dans la maison, contre l'incendie, la panique et les explosions.
Les mesures permanentes qui doivent être prises par le propriétaire, le bailleur, le responsable local ou le locataire, doivent être mentionnées dans le règlement d'ordre intérieur à suspendre dans un endroit bien visible dans le hall d'entrée et aux différents étages du bâtiment.
Les étudiants doivent, à l'engagement du bail, ainsi que périodiquement et au moins une fois par an, être renseignés sur l'existence des différents chemins d'évacuation, installations de détection, d'avertissement
et d'alarme, les équipements d'extinction et autres.
Ceux-ci doivent être accessibles en tout temps et être tenus en bon état de fonctionnement.
Les remarques éventuelles qui seraient faites par des autorités compétentes devront être exécutées sans délai.

B) LOCAUX NON-MEUBLES DESTINES AU LOGEMENT D'ETUDIANTS

SECTION 1 - CHAMP D'APPLICATION

Article 24:  Tombe sous l'application du présent règlement, chaque bâtiment ou partie de bâtiment, dans lequel au moins trois chambres individuelles, inclus les locaux destinés à une utilisation commune, sont destinées à être louées pour une période indéterminée à des étudiants.

Article 25: Le règlement n'est pas d'application pour des établissements pour lesquels d'autres dispositions légales sont déterminées, notamment des maisons de repos, homes pour personnes âgées, hôtels, hôpitaux, internats rattachés à des écoles, établissements d'assistance sociale, etc..

SECTION 2 - CONDITIONS D'EXPLOITATION

Article 26: Toute personne qui met en location trois chambres ou plus à destination d'étudiants doit le porter à la connaissance du collège des Bourgmestre et Echevins en mentionnant le nombre de chambres et la manière d'aménager ces pièces.

Article 27: Dans les bâtiments où logent plus de trois étudiants la désignation d'un responsable local est nécessaire si le propriétaire ou le bailleur n'habite pas dans l'immeuble.
Dans ce cas le propriétaire ou le bailleur désigne le responsable local pour agir en tant qu'interlocuteur entre les locataires et le propriétaire pour aider à veiller au bon état et à l'usage du bien loué.
Le propriétaire, le bailleur ou le responsable local qui est chargé de la gestion journalière du logement d'étudiants doit, pour autant qu'il y soit réellement établi, disposer d'un nombre suffisant de pièces, au prorata de la composition de son ménage et des normes reprises au chapitre I.

Article 28: Dans le hall d'entrée de l'immeuble, doit être placée, à un endroit bien visible, une liste des identités mentionnant le nom, le prénom, l'étage, le numéro de chambre des étudiants et le nom du responsable local si le propriétaire ou le bailleur n'habite pas dans l'immeuble, ainsi que toutes les autorisations requises par le présent règlement.

SECTION 3 - NORMES

Article 29: Situation

Les arrière-bâtiments ainsi que les locaux dont le plafond se trouve à moins de 1m au-dessus du niveau du sol naturel ne peuvent être utilisés comme habitation que s'ils ont été conçus comme tels et à condition qu'ils ont une hauteur libre de 2m10 minimum.
L'occupation des chambres se trouvant au-dessus d'établissements dangereux, incommodes ou nocifs sont considérées comme habitations dangereuses.
Ceci vise notamment: les chambres au-dessus des restaurants, des friteries, des menuiseries, des garages, des ateliers, des dépôts contenant des matières facilement inflammables.
L'occupation de ces chambres peut uniquement être autorisée moyennant l'obtention d'un avis favorable du service d'Incendie et d'Aide Médicale Urgente de la Région de Bruxelles-Capitale.
Chaque chambre doit être directement accessible sans devoir passer par une autre chambre.

Article 30: Superficie

La superficie nette d'une chambre doit avoir au minimum 9 m² par habitant.

Article 31: Salubrité

Les murs ainsi que les planchers, cloisons et plafonds des pièces de jour et de nuit, ne peuvent présenter aucun signe d'humidité permanente et doivent être dépourvus de fissures ou de crevasses pouvant donner passage à  l'air et à des infiltrations.

Article 32: Aération et éclairage naturel

Chaque chambre doit être pourvue d'au moins une fenêtre verticale ou d'une fenêtre dans la pente de la toiture, donnant directement accès à l'air libre sur un espace suffisamment dégagé pour permettre l'aération et l'éclairage naturel indispensables.
En aucun cas, le rapport de la surface nette des fenêtres à la surface du plancher qu'elles éclairent ne sera inférieur à 1/5ème. Les chassis-tabatières des mansardes, ou coupoles, ou autres panneaux transparents éclairant les étages supérieurs, auront un demi-mètre carré au moins.

Article 33: Equipement

L'équipement minimum du logement exige un mode d'approvisionnement en eau potable ou le raccordement au réseau de distribution d'eau, un raccordement à l'électricité et un système d'évacuation des eaux usées raccordé au réseau d'égouts public.
En outre, chaque extension de l'équipement technique de l'immeuble doit se faire suivant les règles de l'art.

Article 34: Installations sanitaires

Le bâtiment doit être équipé des installations sanitaires suivantes:
- un lavabo individuel par chambre. Si les chambres n'en sont pas équipées, il doit être prévu à proximité un lavabo par chambre à usage exclusif des occupants des chambres. Les lavabos doivent être équipés d'un robinet d'eau courante et être raccordés à un tuyau de descente aéré et équipé d'un coupe-air.
- un W.C. équipé d'une chasse d'eau, par groupe ou partie de groupe de cinq étudiants. Ce dernier ne peut avoir d'accès direct sur les pièces habitées ou communiquer directement avec un local servant à la préparation ou à la conservation de substances alimentaires.
La porte doit pouvoir être fermée de l'intérieur. La toilette doit être propre, bien entretenue et suffisamment chauffée.
Les locaux sanitaires doivent être équipés d'une aération extérieure directe suffisante, indépendante de l'aération des chambres et locaux communs.
Dans les bâtiments où logent plus de 5 étudiants, une salle-de-bains ou douche est obligatoire par groupe ou partie de groupe de cinq étudiants.
Les pièces équipées de chauffe-eau alimenté au gaz doivent avoir une ouverture d'au moins 150 cm² pour l'amenée d'air frais. Les gaz brûlés doivent être évacués à l'extérieur par une cheminée.

Article 35: Installations électriques

Seul l'éclairage électrique est autorisé dans le bâtiment.
Chaque chambre doit être équipée d'au moins deux prises placées judicieusement et être éclairée par un point lumineux fixe.
Les installations électriques doivent, pour l'entièreté du bâtiment, être conformes aux prescriptions et réglementations en vigueur, être placées suivant les règles de l'art, être tenues en bon état pour assurer une sécurité suffisante et être contrôlées par une personne ou organisme agréé par l'autorité compétente.
A chaque extension ou modification de l'installation et en cas de changement de propriétaire du bâtiment, l'installation devra être recontrôlée.

Article 36: Installations de chauffage

Les installations de chauffage doivent pour l'entièreté du bâtiment être conformes aux prescriptions et réglementations en vigueur, être placées suivant les règles de l'art, être tenues en bon état pour assurer une sécurité suffisante et être contrôlée par une personne ou organisme agréé par l'autorité compétente.
Si les appareils de chauffage sont alimentés par un combustible liquide, des mesures doivent être prises pour éviter le siphonnage.
Les appareils de chauffage électriques qui ont une résistance électrique apparente, les installations au gaz butane, propane ou autre gaz liquide dans des récipients ou appareils transportables alimentés par un combustible liquide, sont interdits.
A chaque extension ou modification de l'installation de chauffage et en cas de changement de propriétaire de l'immeuble, l'installation devra être recontrôlée.

Article 37: Locaux communs et cuisines

Chaque logement d'étudiants de minimum 5 chambres doit disposer d'un local commun d'au moins 3 m² par chambre.
Le Bourgmestre peut autoriser des dérogations à cette obligation si une installation fixe de cuisine installée dans une surface suffisamment grande est aménagée avec armoires de cuisine, évier, deux plaques de cuisson et un frigo à usage exclusif des occupants des chambres.

Article 38: Sécurité et mesures contre l'incendie

Le propriétaire est tenu de demander par l'intermédiaire de la commune l'avis du service d'Incendie et d'Aide Médicale Urgente de la Région de Bruxelles-Capitale et d'obtenir un certificat de conformité auprès du même service avant toute occupation des locaux.
Lors de la transformation du bâtiment, modification des locaux ou changement d'affectation et après changement de propriétaire, il est également nécessaire de demander l'avis du service Incendie mentionné ci-avant sans préjudice des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme.

Article 39: Prescriptions particulières

En dehors des prescriptions prévues par la présente réglementation, le propriétaire, le bailleur ou le responsable local, doit sur le plan de la sécurité et de l'hygiène, prendre toutes les dispositions pour protéger les personnes présentes dans la maison, contre l'incendie, la panique et les explosions.
Les mesures permanentes qui doivent être prises par le propriétaire, le bailleur, le responsable local ou l'étudiant-locataire, doivent être mentionnées dans le règlement d'ordre intérieur à suspendre dans un endroit bien visible dans le hall d'entrée et aux différents étages du bâtiment.
Les étudiants doivent, à l'engagement du bail, ainsi que périodiquement et au moins une fois par an, être renseignés sur l'existence des différents chemins d'évacuation, installations de détection, d'avertissement et d'alarme, les équipements d'extinction et autres.
Ceux-ci doivent être accessibles en tout temps et être tenus en bon état de fonctionnement.
Les remarques éventuelles qui seraient faites par des autorités compétentes devront être exécutées sans délai.